Ипотека. Как не ошибиться при покупке квартиры в кредит

Ипотека, как одна из форм залога, появилась в современной России 20 лет назад. За это время она из страшилки для взрослых, превратилась в популярный финансовый инструмент. Однако она по-прежнему вызывает много сомнений и является непростым инвестиционным решением.

Так что же такое ипотека сегодня? Возобновление крепостного права или посильная ноша для работающего человека, желающего достойной жизни здесь и сейчас? Иногда, изучая вопрос, касающийся недвижимости, можно получить противоречивую или очень общую информацию.

Выгодно ли брать ипотеку?

На тему выгодно или нет брать сегодня ипотеку сломано очень много копий. Для этого нужно просто посмотреть на рынок. После кризиса 2014—2015 годов большинство экспертов сходятся в том, что ипотечный рынок помог заново вывести из летаргического сна рынок недвижимости. В целом, можно сказать, что сегодня ипотека — это довольно мощный инструмент на рынке недвижимости. Примерно 40 процентов сделок происходит с привлечением ипотечного кредита, а это очень хороший показатель.

Подпишись на Freevest.net и ты узнаешь, как зарабатывать онлайн до 24% в месяц, имея всего $10. Ежемесячный подробный отчет нашего инвестиционного портфеля, полезные статьи и лайфхаки, которые сделают тебя богаче! 
 Подписаться      Посмотреть Отчет

Сегодня средние ставки по ипотечным кредитам снижаются. В некоторых проектах ставки предлагаются довольно привлекательные — от 9 до 11 процентов. Очевидно, что ипотечный кредит сейчас брать выгодно.

Инфляция

Не следует забывать об инфляции в нашей стране. Официальные статистические данные Росстата говорят об инфляции в 4%, но знающие аналитики с этой цифры не соглашаются и говорят о семи процентах. Таким образом инфляция съедает деньги заемщика. Ипотеку под 9-10 процентов следует соотносить с инфляцией, которая уменьшает тело кредита в банке. Это нужно учитывать, оценивая выгоду при получении займа.

Нужно понимать, что ипотека является хорошим подспорьем как при покупке квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Даже загородные объекты сегодня часто покупают с привлечением ипотечных средств.

Многие аналитики в своих оценках сходятся в том, что более половины сделок происходит с привлечением ипотеки. Большинство заемщиков берут все-таки меньшую часть от стоимости квартиры — 10-30 процентов. Но бывает, что ипотеку берут исходя из большей части стоимости квартиры. Например, если человек заработал 1 миллион рублей, то он понимает, что может купить квартиру за 4 миллиона рублей. Он берет ипотеку на 3 миллиона и таким образом покупает квартиру за 4 миллиона рублей. В этом случае большая часть денег приходится на ипотечный заем.

Улучшение жилищных условий с помощью ипотеки

Ипотекой часто пользуются для увеличения жилой площади. Например, владея двухкомнатной квартиры, можно найти на неё покупателя, затем взять небольшой ипотечный кредит и приобрести квартиру большей площади. Сегодня — это хорошая возможность улучшить свои жилищные условия. Если человек понимает, что у него финансовая стабильность, а в перспективе запланировано рождение второго ребенка, то есть смысл задуматься об обмене однокомнатной квартиры не на двухкомнатную, а сразу на трехкомнатную.

Хорошим решением в использовании ипотеки будет вариант сдачи приобретенной квартиры в аренду и покрытие ипотечного кредита деньгами, полученными от сдачи жилья. Для тех, кто арендует квартиру и платит ежемесячно арендную плату — ипотека позволит производить платежи уже не за съемное жилье, а за собственное.

Ипотека — это долгосрочное планирование

Покупка квартиры в ипотеку — это ответственное решение. Почему так? Например, сейчас очень популярным стало использование материнского капитала для частичного погашения ипотеки. Особенно это выгодно для регионов, где стоимость квартир составляет от одного до трех миллионов рублей. Ведь материнский капитал в размере 453 000 рублей становится там действительно существенной частью бюджета на покупку квартиры.

Не зная специфики рынка, клиент может попасть в определенную ловушку. Это происходит тогда, когда человек, например, через 5 лет попытается продать эту квартиру и досрочно погасить ипотеку. Он столкнется с тем, что не сможет продать квартиру, не наделив предварительно двух своих детей долями в этой квартире. Нужно учитывать, что выдача денег материнского капитала на приобретение квартиры связана обязательным условием, что после реализации этой суммы родители должны наделить своих детей обязательной долей.

Это приводит к тому, что квартиру невозможно продать без разрешения органов опеки, потому что дети становятся собственниками недвижимости и при продаже квартиры их обязательно необходимо наделить собственностью в другой приобретаемой квартире. Таким образом получается альтернативная сделка, которая завязана на разрешение органов опеки. На рынке недвижимости считается, что такие квартиры должны стоить дешевле, накладываемые дополнительные условия снижают стоимость жилья.

 

Интересно, что снижение стоимости квартиры, чаще всего, составляет ровно те же самые 400-450 тысяч рублей. Получается, что человек, продавая квартиру, потеряет примерно столько же, сколько он приобрел, реализуя материнский капитал. Он потеряет приобретенную выгоду. Поэтому важно правильно рассчитать свои дальнейшие шаги по использованию квартиры.

Процентная ставка по ипотеке

Задумываясь об ипотеке очень важно понимать, насколько заемщик привлекателен для банка и на какую процентную ставку можно рассчитывать.

Помочь оценить шансы заемщика может ипотечный брокер или риэлтерская компания. Для этого нужно заполнить ипотечную анкету, никаких справок при этом представлять не требуется. На основании анкеты ипотечный брокер компании сделает вывод, на какие продукты можно рассчитывать.

Довольно часто крупные агентства недвижимости имеют налаженные отношения с банками. Клиенту может быть выгодным обратиться именно в агентство недвижимости и получить услугу сопровождения ипотечной сделки или одобрение заемщика в рамках общего взаимодействия, которое оказывает агентство.

Например, идеальный заемщик, с точки зрения банка — это молодая семья, имеющая перспективное финансовое будущее и являющаяся зарплатным клиентом этого банка. Такому клиенту банк даёт минимально возможную ставку при соблюдении самых жестких банковских условий по отношению к заемщику.
Если такой клиент впоследствии обратится к своему риелтору, работающему в крупной компании, то минимальная ставка 10% может быть уменьшена до 9,5%, потому что у агентства недвижимости есть так называемая преференция.

Условия продажи квартиры с обременением

При получении ипотечного кредита следует обращать внимание на условия, которые накладываются на квартиру при продаже. При продаже квартиры с обременением обязательно нужно узнать, какие условия накладывает банк в данном случае, какова будет схема сделки. Потребует ли банк заемные средства перед тем как произойдет переход права собственности на недвижимость от одного собственника к другому? Это может повлиять на цену, по которой квартира будет продана в дальнейшем.

Очень часто квартиры продаются из-под залога в банке, потому что люди хотят продать эту квартиру и сразу же купить большей площади или в другом регионе страны. В другом случае жилье продается, когда человек, выплачивающий ипотеку, не в состоянии её выплатить до конца по причине потери платёжеспособности. В таком случае он просто реализовывает квартиру. Часть денег от реализации уходит на погашение кредита, а вторая часть денег, в размере первоначального капитала, достается человеку.

Итоги

Итак, 40-50 процентов сделок с недвижимостью происходит при участии ипотеки. Ипотека оживила рынок недвижимости, а значит возросли возможности клиентов покупать новые метры. Ипотека чаще всего берется не на полную сумму стоимости квартиры, а на 50 процентов и меньше. Сегодня ипотека — финансовый инструмент, благодаря которому можно расширить площадь квартиры.

При наличии первоначального взноса можно купить квартиру и сдавать её в аренду, а ежемесячные выплаты будет платить арендатор. В долгосрочной перспективе можно стать владельцем недвижимости при небольшом вложении.

Нужно помнить, что при использовании материнского капитала обоих детей нужно наделить долями в квартире. Для тех, кто уже рассматривает для себя ипотеку, следует зайти в банк к кредитному брокеру и оценить свои шансы на ипотечный кредит.

На сайте любого банка можно посчитать ставки и ежемесячные платежи на кредитном калькуляторе. Большие агентства недвижимости имеют преференции у банков, риелтор сможет уменьшить процентную ставку на полпроцента.

Руслан Белатов

Администратор

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.